Kira Sözleşmesi Örneği 2026 - Güncel Konut ve İşyeri Şablonları

Türk hukukunda konut ve işyeri (çatılı işyeri) kira sözleşmeleri farklı hükümlere tabidir. Bu ayrımı bilmek, sözleşme hazırlarken doğru maddeleri eklemek açısından kritik öneme sahiptir.

Konut Kira Sözleşmesi

• TBK'nın 339-356. maddeleri (konut ve çatılı işyeri kirası) uygulanır
• Kira artış oranı 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır (2026 itibarıyla %33,39)
• Kiracı lehine emredici hükümler geçerlidir; kiracının aleyhine olan sözleşme maddeleri geçersiz sayılır
• Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir
• Kiracı, sözleşme süresinden bağımsız olarak 15 gün önceden bildirerek sözleşmeyi feshedebilir
• Kiraya veren, en az 10 yıl geçmedikçe süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi sonlandıramaz

İşyeri Kira Sözleşmesi

• Çatılı işyeri kiralarında da TBK 339-356. maddeleri uygulanır
• 2024 yılından itibaren işyeri kiralarında da TÜFE sınırlaması geçerlidir
• Kiracının ticari faaliyetine ilişkin özel maddeler eklenebilir (faaliyet alanı kısıtlaması, tabela hakkı vb.)
• Kira bedelinin KDV dahil veya hariç olduğu açıkça belirtilmelidir
• Alt kiralama ve devir konuları ayrıca düzenlenmelidir

Hukuki açıdan geçerli ve tarafları koruyan bir kira sözleşmesinde aşağıdaki bilgilerin eksiksiz yer alması gerekir:

1. Tarafların Kimlik Bilgileri

• Kiraya verenin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi
• Kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi
• Tüzel kişiler için ticaret sicil numarası ve vergi kimlik numarası

2. Kiralanan Taşınmazın Bilgileri

• Taşınmazın açık adresi
• Tapu bilgileri (ada, pafta, parsel)
• Kiralanan alanın büyüklüğü (m2)
• Taşınmazın durumu ve mevcut demirbaşların listesi

3. Kira Bedeli ve Ödeme Koşulları

• Aylık kira bedeli (rakam ve yazıyla)
• Ödeme günü ve yöntemi (banka havalesi, nakit vb.)
• Gecikme halinde uygulanacak cezai şart (yasal sınırlar dahilinde)
• Kira bedelinin yatırılacağı banka hesap bilgileri

4. Kira Artış Şartları

• Yıllık artış oranı veya hesaplama yöntemi
• Konut kiralarında TÜFE sınırlaması (TBK m. 344)
• 5 yılı aşan sözleşmelerde kira bedeli yeniden belirleme hakkı

5. Güvence Bedeli (Depozito)

• Güvence bedeli tutarı (en fazla 3 aylık kira, TBK m. 342)
• Güvencenin yatırılacağı vadeli tasarruf hesabı bilgileri
• İade koşulları ve süresi

6. Sözleşme Süresi ve Fesih Koşulları

• Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi
• Fesih bildirimi süreleri ve usulü
• Erken tahliye koşulları

7. Tarafların Yükümlülükleri

• Kiracının bakım ve onarım yükümlülükleri
• Kiraya verenin yapısal onarım yükümlülükleri
• Aidat, doğalgaz, elektrik, su gibi giderlerin paylaşımı
• Taşınmazın kullanım amacı ve sınırlamaları

Konut kiralarında kira artış oranı, TBK'nın 344. maddesi uyarınca bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. 2026 yılı itibarıyla güncel TÜFE oranı %33,39 olarak belirlenmiştir.

Artış Hesaplama Örneği

Mevcut kira bedeli 20.000 TL olan bir konut için:

• Yeni kira bedeli = 20.000 x (1 + 33,39/100) = 20.000 x 1,3339 = 26.678 TL
• Yani en fazla 6.678 TL artış yapılabilir

Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile, bu oran geçersizdir ve TÜFE sınırı uygulanır. Kira artış tutarınızı hesaplamak için Belgio'nun kira artış hesaplayıcısı aracını kullanabilirsiniz.

5 Yılı Aşan Sözleşmelerde Artış

Kira sözleşmesi 5 yılı geçtikten sonra kiraya veren, mahkemeden kira bedelinin rayiç bedele göre yeniden belirlenmesini talep edebilir (TBK m. 344/3). Bu durumda hakim, emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkesini göz önünde bulundurarak yeni bedeli belirler.

TBK'nın 342. maddesi, güvence bedeliyle ilgili kesin kurallar koymuştur:

• Üst sınır: Güvence bedeli en fazla 3 aylık kira bedelidir. Bunun üzerinde depozito talep edilemez.
• Yatırma yöntemi: Para olarak verilen güvence, kiracının onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır.
• İade: Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiraya verenin kiracı aleyhine açtığı bir dava veya icra takibi yoksa güvence bedeli yasal faiziyle birlikte kiracıya iade edilir.
• Süre: Sözleşme sona erdikten sonra 3 ay içinde kiraya veren dava açmazsa, banka güvence bedelini kiracıya ödemek zorundadır.

Depozito iadesinde sorun yaşıyorsanız, Belgio üzerinden depozito iade talep dilekçesi oluşturabilirsiniz.

Kira sözleşmeleri damga vergisine tabidir. 2026 yılı itibarıyla kira sözleşmelerindeki damga vergisi oranı binde 1,89'dur. Damga vergisi, toplam kira bedeli (aylık kira x sözleşme süresi) üzerinden hesaplanır.

Damga Vergisi Hesaplama Örneği

• Aylık kira: 20.000 TL
• Sözleşme süresi: 1 yıl (12 ay)
• Toplam kira bedeli: 20.000 x 12 = 240.000 TL
• Damga vergisi: 240.000 x 0,00189 = 453,60 TL

Damga vergisi, kural olarak taraflarca eşit olarak ödenir. Ancak uygulamada genellikle kiracı öder. Noterden yapılmayan sözleşmelerde damga vergisi ödenmediği görülmektedir; bu durum bir cezai yaptırıma yol açabilir.

Belirli Süreli Sözleşme

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en yaygın uygulama 1 yıl süreli sözleşmedir. TBK'nın 347. maddesi uyarınca:

• Kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzar.
• Kiraya veren, 10 yıldan kısa süreli sözleşmelerde süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi tek taraflı sonlandıramaz.
• 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle feshedebilir.

Belirsiz Süreli Sözleşme

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde:

• Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir.
• Fesih bildirimi, 6 aylık kira döneminin sonu için en az 3 ay önce yapılmalıdır.

Kiracının Fesih Hakkı

Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu hak emredici niteliktedir ve sözleşmeyle kısıtlanamaz.

Kiraya Verenin Tahliye Hakkı

Kiraya veren ancak aşağıdaki sebeplerle tahliye davası açabilir (TBK m. 350-352):

1. İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı (TBK m. 350)
2. Tadilat ve yeniden inşa: Kiralananın yeniden inşası veya imarı için esaslı onarım gerekiyorsa (TBK m. 350)
3. Kiranın ödenmemesi (iki haklı ihtar): Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olan kiracı aleyhine tahliye davası açılabilir (TBK m. 352)
4. Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralanana taşındıktan sonra belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı taahhüt vermişse (TBK m. 352)
5. 10 yıllık uzama süresinin dolması: Sözleşme 10 yıldan uzun süredir devam ediyorsa (TBK m. 347)
6. Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı yeni satın alan malik, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak 6 ay sonra tahliye talep edebilir (TBK m. 351)

Uygulamada sıkça karşılaşılan hatalara düşmemek için şu noktalara dikkat edin:

Kiracılar İçin

• Sözleşmeyi imzalamadan önce tüm maddeleri dikkatlice okuyun
• Taşınmazın mevcut durumunu fotoğraflarla belgeleyin
• Demirbaş listesinin sözleşmeye eklenmesini isteyin
• Depozito ödemesini mutlaka banka havalesi ile yapın ve dekontunu saklayın
• Kira ödemelerini banka aracılığıyla yapın (ispat kolaylığı için)
• Sözleşmenin bir nüshasını muhafaza edin
• Kiraya konu taşınmazın tapu kaydını kontrol edin (gerçek mülk sahibi teyidi)

Kiraya Verenler İçin

• Kiracı adayının kimlik bilgilerini ve ödeme gücünü araştırın
• Sözleşmede kullanım amacını açıkça belirtin
• Ortak giderlerin (aidat, doğalgaz, su, elektrik) paylaşımını net olarak yazın
• Taşınmazın sigorta durumunu kontrol edin
• Tahliye taahhüdü, kiralanana taşınma tarihinden sonra alınmalıdır (taşınmadan önce alınan taahhüt geçersizdir)
• Kira bedelini güncel piyasa koşullarına uygun belirleyin

Aşağıda temel bir konut kira sözleşmesinde bulunması gereken başlıca maddeler özetlenmiştir:

Madde 1 - Taraflar

Kiraya verenin ve kiracının tam kimlik bilgileri, T.C. kimlik numaraları, adresleri.

Madde 2 - Kiralanan Yer

Taşınmazın adresi, tapu bilgileri, kullanım amacı (konut/işyeri), brüt ve net alanı.

Madde 3 - Kira Bedeli

Aylık kira tutarı, ödeme günü, ödeme yöntemi, gecikme faizi.

Madde 4 - Kira Artışı

Yıllık artış oranının TÜFE (12 aylık ortalama) ile sınırlı olduğu, 5 yıl sonra kira tespit davası hakkı.

Madde 5 - Depozito

Güvence bedeli tutarı (en fazla 3 aylık kira), vadeli tasarruf hesabı bilgileri, iade koşulları.

Madde 6 - Sözleşme Süresi

Başlangıç ve bitiş tarihi, otomatik uzama koşulları, fesih bildirimi süreleri.

Madde 7 - Tarafların Yükümlülükleri

Kiracının bakım, kiraya verenin yapısal onarım sorumlulukları, aidat ve gider paylaşımı.

Madde 8 - Özel Koşullar

Evcil hayvan, alt kiralama, tadilat izni gibi özel durumlar.

Hazır bir kira sözleşmesi şablonu oluşturmak için Belgio'nun kira sözleşmesi oluştur aracını kullanabilirsiniz. Yapay zeka destekli sistemimiz, konut ve işyeri kira sözleşmenizi dakikalar içinde hazırlar.

TBK'nın 322. maddesi uyarınca, kiracı kiraya verenin yazılı onayı olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Alt kiralama yapılacaksa:

• Kiraya verenin yazılı onayı alınmalıdır
• Alt kiracı, asıl sözleşmedeki kullanım amacına uygun hareket etmelidir
• Alt kira bedeli, asıl kira bedelini aşmamalıdır (konut kiralarında)
• Asıl kiracı, alt kiracının fiillerinden kiraya verene karşı sorumludur

Kiracı olarak haklarınızı bilmek, sözleşme sürecinde ve kira ilişkisi boyunca sizi korur. TBK, kiracı lehine birçok emredici hüküm içerir ve bu hükümlere aykırı sözleşme maddeleri geçersizdir. Kiracı haklarınız hakkında ayrıntılı bilgi için kiracı hakları rehberimize göz atabilirsiniz.

Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ilişkiyi düzenleyen en temel belgedir. TBK'nın 299-356. maddeleri arasında yer alan hükümler, her iki tarafın da haklarını ve yükümlülüklerini belirler. Sözleşme hazırlarken yukarıda belirtilen zorunlu maddeleri eksiksiz olarak dahil etmeniz, olası uyuşmazlıkları en aza indirecektir.

Belgio'nun yapay zeka destekli araçlarıyla kira sözleşmenizi hızlıca oluşturabilir, kira artış oranınızı hesaplayabilir ve gerektiğinde depozito iade dilekçenizi hazırlayabilirsiniz.

Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Somut hukuki sorunlarınız için mutlaka bir avukata danışmanızı öneririz. Belgio, oluşturulan belgelerin hukuki sonuçlarından sorumlu değildir.