2026 Kira Artış Oranı Nedir? Hesaplama ve Kiracı Hakları

Aşağıdaki tablo, 2025 ortasından Mart 2026'ya kadar TÜİK TÜFE 12 aylık ortalama oranlarını ve 10.000 TL kira üzerinden hesaplanan yasal tavan tutarlarını gösterir:

Tabloyu nasıl okumalısınız? Sözleşmenizin yenilenme ayından bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalamasını kullanırsınız. Sözleşmeniz Nisan 2026'da yenileniyorsa Mart 2026 verisi olan %33,39 geçerlidir. Sözleşmeniz Ocak 2026'da yenilendiyse Aralık 2025 verisi olan %35,91 geçerlidir.

TÜFE oranları aylık olarak düşüş trendinde. Bu da kira artış tavanının ay be ay aşağı geldiği anlamına gelir. Sözleşme yenileme tarihiniz yıl içinde ne kadar ileriyse, muhtemelen o kadar düşük bir tavan oranla karşılaşacaksınız.

Kaynak: TÜİK resmi verileri. Nisan 2026 ve sonrası için oranlar henüz açıklanmamıştır. Güncel oranları Belgio Kira Artış Hesaplayıcı ile kontrol edebilirsiniz.

Kira artış hesaplaması aslında basit bir formüle dayanır:

Yeni Kira = Mevcut Kira x (1 + TÜFE Oranı / 100)

Burada "TÜFE Oranı" sözleşmenizin yenilenme tarihinden bir önceki ayın 12 aylık ortalamasıdır.

Hangi Ayın TÜFE'si Kullanılır?

Sözleşmenizin başlangıç tarihi her şeyi belirler. Sözleşme 15 Haziran'da başlamışsa, her yıl 15 Haziran'da yenilenir. Kullanacağınız TÜFE oranı, yenilenme ayından bir önceki ay olan Mayıs ayının 12 aylık ortalamasıdır.

Somut örneklerle bakalım (Mart 2026 TÜFE: %33,39):

Örnek 1: 8.000 TL Kira

• Yeni kira = 8.000 x 1,3339 = 10.671,20 TL
• Artış tutarı: 2.671,20 TL
• Ev sahibi bunun üzerinde bir tutar isteyemez

Örnek 2: 15.000 TL Kira

• Yeni kira = 15.000 x 1,3339 = 20.008,50 TL
• Artış tutarı: 5.008,50 TL
• 15.000 TL'den 20.008 TL'ye geçiş yasal tavanı aşmaz

Örnek 3: 25.000 TL Kira

• Yeni kira = 25.000 x 1,3339 = 33.347,50 TL
• Artış tutarı: 8.347,50 TL
• 25.000 TL kira için yasal artış tavanı 8.347,50 TL'dir

Hesaplamayı kendiniz yapmak istemiyorsanız, Belgio Kira Artış Hesaplayıcı ile güncel TÜFE oranını otomatik çekerek doğru tutarı hesaplayabilirsiniz.

Dikkat: TÜFE Oranı ile Yıllık Enflasyon Farklıdır

Ev sahipleri bazen "enflasyon %40, o zaman %40 zam yaparım" der. Ama kira artışlarında kullanılan oran yıllık TÜFE değil, 12 aylık ortalamadır. Bu iki değer farklıdır. Yıllık TÜFE Mart 2026'da %36,19 iken, 12 aylık ortalama %33,39'dur. Yasal olarak geçerli olan 12 aylık ortalamadır.

Kira artış kuralları konut ve işyeri kiraları için farklı çalışır. Aralarındaki temel farklar:

Konut Kiraları

Konut kiralarında artış oranı kesinlikle TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez. Bu kural emredicidir. Sözleşmenizde "%50 artış yapılır" veya "ev sahibi serbestçe belirler" gibi maddeler olsa bile bunlar geçersizdir. Kiracı aleyhine olan düzenleme sözleşmede ne yazarsa yazsın uygulanamaz (TBK Madde 346).

İşyeri Kiraları

İşyeri kiralarında taraflar kira artış oranını serbestçe belirleyebilir. Sözleşmede %50 artış yazıyorsa bu geçerlidir. Ancak sözleşmede artış oranı belirlenmemişse, hakim TÜFE ve emsal kiraları dikkate alarak bir oran belirler. Yani işyeri kiracısı da tamamen korumasız değildir -- sadece konut kadar sıkı bir sınır yoktur.

Dikkat: Bir dairenin "konut" mu "işyeri" mi olduğu sözleşmede yazana göre değil, fiili kullanıma göre belirlenir. Evde danışmanlık yapıyorsanız ve sözleşmede "işyeri" yazsa bile fiilen konut olarak kullanıyorsanız konut kira artış kuralları geçerlidir.

Evet, kalktı. Geçmişi hatırlayalım:

• 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 arası: Konut kira artışlarında %25 tavan uygulandı. Bu dönemde TÜFE %80'leri görse bile ev sahibi en fazla %25 zam yapabilirdi. Bu, kiracıları enflasyonun en şiddetli döneminde koruyan geçici bir düzenlemeydi.

• 1 Temmuz 2024'ten itibaren: %25 tavan süresi doldu ve uzatılmadı. Artık konut kira artışlarında normal kural olan TÜFE 12 aylık ortalama sınırı uygulanır.

Hala %25 Diyen Ev Sahiplerine Karşı Haklarınız

Bazı ev sahipleri "%25 tavan kalktı, artık istediğim kadar artış yaparım" diye düşünüyor. Bu yanlış. %25 tavanı kalktı ama yerine sınırsız artış gelmedi -- TBK Madde 344 her zaman yürürlükteydi ve olmaya devam ediyor. Tavan sadece TÜFE yerine %25 olarak uygulanıyordu, şimdi tekrar TÜFE'ye dönüldü.

Ev sahibiniz yasal sınırın üzerinde zam talep ederse:

1. TÜFE oranını gösteren yazılı bir bildirim yapın
2. Yasal oranla hesaplanan tutarı ödemeye devam edin
3. Gerekirse Belgio'dan kira artış itiraz dilekçesi oluşturun

Ev sahibi bunu kabul etmezse, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne kira tespit davası açabilir -- ama orada da TÜFE oranının üzerinde bir karar çıkmaz (ilk 5 yıl için).

Ev sahibiniz "50 zam yapacağım" dedi mi? Yasal hakkı yok. İşte adım adım yapmanız gerekenler:

1. Yazılı İtiraz Gönderin

Ev sahibinize noterden veya iadeli taahhütlü mektupla itirazınızı bildirin. Mektupta şunları yazın:

• Mevcut kira tutarı
• Sözleşme yenilenme tarihi
• Uygulanması gereken TÜFE oranı
• Yasal kira tutarı
• TBK Madde 344 referansı

Bu yazılı bildirim ileride mahkemede delil olarak kullanılabilir. SMS veya WhatsApp mesajı yeterli delil gücüne sahip olmayabilir; noter ihtarnamesi en güçlü seçenektir.

2. Yasal Oranla Hesaplanan Tutarı Yatırın

Ev sahibi ne isterse istesin, siz TÜFE oranıyla hesaplanan yasal tutarı banka havalesi ile yatırın. Açıklama kısmına "Nisan 2026 kira bedeli" gibi net bir açıklama yazın. Elden ödeme yapmayın -- banka kayıtları ispat için çok değerli.

Fazlasını ödemeyin. Dikkat: Fazla ödediğiniz kısım geri alınamaz, sadece ileriye dönük düzeltme yapılır. Yani 3 ay boyunca ev sahibinin istediği yüksek tutarı ödeyip sonra "aradaki farkı geri verin" diyemezsiniz.

3. Kira İtiraz Dilekçesi Oluşturun

Belgio kira artış itiraz dilekçesi aracıyla durumunuza özel profesyonel bir dilekçe oluşturabilirsiniz. Bu dilekçeyi notere veya doğrudan ev sahibine gönderebilirsiniz.

4. Gerekirse Sulh Hukuk Mahkemesi'ne Başvurun

İtirazınız sonuç vermezse Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açabilirsiniz. Mahkeme, kira bedelini TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirler. Dava masrafları genellikle birkaç bin TL civarındadır ve kazandığınız takdirde karşı tarafa yüklenir.

Ne Yapmamalısınız?

• Kirayı hiç ödememezlik yapmayın: İki haklı ihtar (aynı kira yılında 30 gün içinde ödenmemiş 2 kira) tahliye sebebidir
• Evi terk etmeyin: Kira uyuşmazlığı tahliye sebebi değildir; haklarınızı kullanın
• Sözlü anlaşmalarla yetinmeyin: Her şeyi yazılı yapın

Kira sözleşmeniz 5 yılı aştığında kurallar değişir. TBK Madde 344/3 uyarınca, kiraya veren (ev sahibi) veya kiracı mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir.

Kira Tespit Davası Nedir?

5 yıldan uzun süredir aynı evde oturuyorsanız, ev sahibiniz "TÜFE artışı yetmiyor, emsal kiraların çok altında kalıyorum" diyerek mahkemeye başvurabilir. Mahkeme şu faktörleri değerlendirir:

• TÜFE oranı: Son 5 yılın artış oranları
• Emsal kiralar: Aynı bölgede benzer dairelerin kira bedelleri
• Hakkaniyet: Hem kiracının hem ev sahibinin durumu
• Bilirkişi raporu: Mahkeme bilirkişi atar ve emsal kira araştırması yaptırır

Dava Ne Zaman Açılmalı?

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır. Sözleşmeniz her yıl 1 Haziran'da yenileniyorsa, dava en geç 1 Mayıs'a kadar açılmalıdır.

30 gün öncesinden açılmasa bile dava açılabilir, ancak karar bir sonraki dönem için geçerli olur.

Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler

• Kira tespit davası sadece ev sahibi açamaz, kiracı da açabilir (eğer kira piyasanın üstündeyse)
• Mahkeme kararı geriye dönük uygulanabilir (davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren)
• Dava süresince mevcut kira + TÜFE artışını ödemeye devam edin
• Bilirkişi raporunda belirlenen emsal kiralar, bölgenin gerçek piyasa değerini yansıtmalıdır

Emsal Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kira tespit davalarında tutarlı bir içtihat oluşturmuştur:

• Yalnızca TÜFE oranıyla yetinilmemeli, emsal kiralar da araştırılmalıdır
• Kiralananın konumu, büyüklüğü, durumu gibi somut koşullar dikkate alınmalıdır
• Hak ve nesafet (hakkaniyet) ilkesi gereği kira, bir anda piyasa değerine çıkarılamaz; kademeli artış uygulanabilir

Kira artışı dışında kiracının bilmesi gereken temel haklar:

Depozito

• Depozito en fazla 3 aylık kira tutarı olabilir (TBK Madde 342)
• Nakit depozito vadeli mevduat hesabına yatırılmak zorundadır
• Konut hasarsız teslim edildiğinde depozito faiziyle birlikte iade edilir
• Ev sahibi depozitoyu "boyama" veya "normal aşınma" için kesemez
• Depozito iade talebi dilekçesi oluşturun

Tahliye Koruması

• Kiracı, kira sözleşmesi bitiminde çıkmak zorunda değildir -- sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar (TBK Madde 347)
• Ev sahibi ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerle tahliye isteyebilir (ihtiyaç, esaslı tadilat, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü)
• 10 yıllık uzama süresinin sonunda ev sahibi sebep göstermeksizin fesih yapabilir, ancak 3 ay önceden yazılı bildirim şarttır

Aidat ve Ortak Giderler

• Ortak giderler (apartman aidatı, asansör bakımı, bahçe düzenlemesi): kiracıya ait
• Demirbaş giderler (bina dış cephe boyası, çatı onarımı, asansör yenileme): ev sahibine ait
• Sözleşmede "tüm giderler kiracıya aittir" yazsa bile, konut kiralarında kiracı aleyhine şartlar geçersizdir (TBK Madde 346)

Sözleşme Yenileme

• Belirli süreli sözleşmeler süre sonunda kiracının bildirimiyle sona erer
• Kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme 1 yıl uzar (TBK Madde 347)
• Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimle çıkabilir
• Ev sahibi belirli süreli sözleşmeyi süre sonunda tek taraflı feshedemez

Tüm kiracı haklarını detaylı öğrenmek için Kiracı Hakları Rehberi sayfamıza göz atın.

Kira artış oranınızı öğrenmek, itiraz dilekçesi oluşturmak veya haklarınız hakkında bilgi almak için Belgio'nun ücretsiz araçlarını kullanabilirsiniz:

• Kira Artış Hesaplayıcı -- Güncel TÜFE oranıyla yasal kira artışınızı anında hesaplayın
• Kira Artış İtiraz Dilekçesi -- Yasal sınırı aşan artışa karşı profesyonel dilekçe oluşturun
• Depozito İade Talebi -- Depozitonuzun iadesini talep eden dilekçe hazırlayın
• Kiracı Hakları Rehberi -- TBK kapsamında tüm kiracı haklarınızı öğrenin
• BelAI Hukuk Asistanı -- Kira hukuku hakkında yapay zeka destekli sorularınızı sorun